重庆经济广播 《理财有道》

　　171023期节目

　　为您专题解读

　　二手房买卖的注意事项

　　直播连线

　　上海段和段（重庆）律师事务所

　　- 王方伊 -

　　王方伊

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　　二手房买卖风险规避方法

丁路：按揭房购买时首付已经缴纳，而按揭还没有了结，需要买方先把钱转过去相当于付一部分房款，但是担心对方跑路，从而导致过户等不必要的问题，这个时候应该怎么办？

　　王律师：目前，随着近年来中介房屋买卖形式的兴起和发展，二手房买卖实际上已经比较规范，但是整体上来讲，二手房的房屋买卖交易仍存在风险，二手房买卖的房屋买卖合同没有像与开发商签订合同那样的规范严谨，所以在二手房交易时应参考标准的房屋买卖合同签订，对需要特别注意的事情做出特别约定，必要时请律师或者相关的专业人士提出意见。

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　　买房时中可能出现的法律风险

　　及需要注意的事项

丁路：在买房的时候很多人会遇到花冤枉钱的情况，那么为了避免这类情况，在购买房屋时需要注意些什么那？

购买新房的法律风险

及需要注意的事项

　　王律师：针对新房购买需要注意的是：第一，能否按时交房并办证。不管购房是为了居住还是经常还是投资，从本质上讲都是取得房屋的产权，即房产证，因此能否按时交房并办证是第一要素。

　　第二，是否符合购房人的定位和要求。人们购房都有自己的需求，很多人购买的是期房，购买时不能全方位了解房屋及周边环境的规划等，因此，购房时要注意房屋、小区的设计以及相关规划。

　　举例：购买商业门面，起初图纸上显示是在电梯门口，门前一片小广场，位置非常好，但后面发现开发商在门前修了其他的房屋。

　　第三，物业管理问题。物业管理会在购房后与购房人密切相关，甚至直接决定房屋的使用舒适程度，因此物业管理的问题也需要注意。

　　举例：某客户购买了一套居住用房，房屋的户型等各方面都非常满意，但后来小区业主普遍对物业管理不满，影响了居住的舒适度，也给生活带来了非常多的不便。

购买二手房的法律风险

及需要注意的事项

　　王律师：另外，二手房买卖需要注意的是：第一，房屋质量存在问题，尤其是装修。二手房交易对于质量的把控没有向新房那么严格，加上二手房一般都是装修妥当，被住过一段时间的，因此二手房的质量问题要格外注意。

　　第二，能否按时交房并办证。能否按时交房并办证是第一要素。但二手房交易与新房交易需要注意的重点不大相同。

　　举例：某客户通过中介公司购买了一套二手房，双方也签订了相关合同，随后该客户就向银行申请了贷款，等贷款下来时，产权人看到房价上涨，就以更高的价格将房子卖给了别人。这种情况在房价上涨的现在很普遍。最终，客户贷了款却买不到房。

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　　以租代售的法律风险及规避方法

丁路：双方协商以租代售，几年后房价大幅上涨，双方已签订严格的以租代售协议，但卖家想坐地涨价，然而协议中已有明确的规定，双方陷入僵局，这种情况您怎么看？

　　王律师：以租代售在前些年一直是实务中的热点问题之一，以租代售最大的特点是时间较长，因为它有租赁期限，租赁期限的租金用来抵扣购房款，时间会比较长，在签订合同的时候可能没有办法对市场进行充分的评估，比如您刚才举到的问题当中，如果双方之间之前签订的合同非常规范，而合同里约定的购房价款没有低于履行，建议双方对价款进行协商，如果能够协商，双方可以对于房屋价款进行重新的确定，如果协商不成，可以走诉讼程序和相关的司法程序来解决。

丁路：如果还未达成协议，可以从哪几个方面来明确从而避免这类问题？

　　王律师：因为以租代售涉及的时间较长，有很多问题在签订合同时无法明确和清晰的预计，在合同约定时可以用以下方式处理，第一，做几种方案的选择，到时候可以由双方约定来确定选择哪种方案来执行；第二，不管房市如何发展，根据经济发展情况来看，房价可能是逐步上涨的，那么可以在签订合同时对租金进行适当的约定，比如每年上涨10%这种幅度来进行约定，可以保证出租方也就是卖方的权益。当然因为这类合同比较复杂，建议双方在签订合同时请律师或者相关的专业人士提出意见。

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