昨日下午，北京楼市再放出一枚重弹！北京市住建委、市规划国土委、市住房公积金中心、市银监局、人民银行营业管理部联合举行新闻发布会，北京楼市调控进一步升级。居民家庭名下在本市已拥有1套住房，以及在本市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，购买普通自住房的首付款比例不低于60%，购买非普通自住房的首付款比例不低于80%。

　　一石激起千层浪，北京市住建委的网页半天之内竟然被浏览了240多万次，可见此政策出台后在购房者中引起的效应有多么巨大！

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　　政策原文如下：

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　　根据北京市住房和城乡建设委员会官网显示，此次北京借鉴这些城市的做法，强化差别化信贷政策，不但也实施了“认房又认贷”，而且还通过“一提一降”，适度降低金融杠杆效应，即进一步提高了二套房贷最低首付款比例，普通自住房提高至60%，非普通自住房提高至80%；同时降低住房贷款期限，将原来最高可达30年的贷款期限降至25年。

　　此外，还明确规定企业购买的住房需满3年以上才能交易，交易对象为个人的必须执行限购政策。这一措施旨在打击企图以企业名义购房钻限购政策空子、投机炒房等。

　　政策还规定：暂停发放贷款期限25年（不含25年）以上的个人住房贷款（含公积金贷款）。

　　佳爷团队为各位购房者总结了以商业贷款100万为例，还款25年与30年的差别（等额本息还款法）：

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　　对于本次新政中的“有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的”这句话，在此要特别强调一下，曾经有过40年50年产权商用房的贷款记录，北京无房，买房算首套，因为商业用房和住宅不联网(央视的那个图不准确)。另外，夫妻双方离婚了但是之前共同贷款过，按照道理复婚再买房算二套，但是因为银行系统里面只能查到主借款人，所以从实际操作中副借款人再买房可以算首套。（以网签时间为准）

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　　此外，有过抵押贷款，只要不是住房类贷款，比如车贷、商业贷款、公司贷款、个人贷款这些行为的，哪怕抵押过房产证，跟住房贷款没关系，是不联网的，这类人购房都算是首套。

　　佳爷团队再来给您对比一下目前上海、深圳和广州的限购政策：

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　　从对比中不难看出，这次北京楼市新政刷新了二套房最严格标准，不仅恢复到了2014年930之前的“认房又认贷”，二套房60%、80%的首付比例也是历史最高的。并且，从今天（2017年3月18日）开始已经正式执行。

　　近年北京信贷政策变化梳理：

　　1、2014年9月30日贷清不认房

　　对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍，具体由银行业金融机构根据风险情况自主确定。对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。在已取消或未实施“限购”措施的城市，对拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭，又申请贷款购买住房，银行业金融机构应根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平。银行业金融机构可根据当地城镇化发展规划，向符合政策条件的非本地居民发放住房贷款。

　　2、2015年3月30日 认贷不认房

　　对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，最低首付款比例调整为不低于40%，具体首付款比例和利率水平由银行业金融机构根据借款人的信用状况和还款能力等合理确定。

　　3、2016年9月30日 认房不认贷

　　购买首套普通自住房的首付款比例不低于35%，购买首套非普通自住房的首付款比例不低于40%(自住型商品住房、两限房等政策性住房除外)。对拥有1套住房的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的，无论有无贷款记录，首付款比例均不低于50%；购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。

　　专家怎么看？

　　1、认房又认贷，改善需求大部分最多只能贷款186万！

　　首先政策打击了改善需求，提高了改善需求门槛，特别是按照目前北京市场的二手房交易中，非普通住宅影响非常大。除公房外，北京商品房住宅上限是非普通住宅只有468万，也就是有过贷款记录的未来贷款最多只有186万，否则必须首付80%以上，或者选择首付80%，而且需要承担非普通住宅的大量税费。

　　看似只增加到了60%，之前被认定为首套的首付是35%，其实北京是执行普通住宅标准非常严格的城市，五环内最高限价是468万，五环外更低，以现在北京2017年平均商品房住宅成交套均600万计算，除了自住房，大部分新建住宅都是非普通住宅。二手房其中大部分指导价比较低，但除了公房外，如果要多贷款也大部分会变成非普通住宅。

　　2、主要会对二手房市场影响较大，最近几个月，楼市出现了二手房价格上涨速度明显超过新房的现象，新建住宅限价严格，约束了价格上涨，所以后市市场影响，首当其冲是二手房市场。

　　3、现在看，认房又认贷的出现，基本抑制了改善需求中的投资比例，市场有望快速恢复到2016年4季度。二手房将明显降温，部分区域可能出现价格下行。

　　4、网签数据滞后，对于北京来说，二手房市场滞后1个月左右，新建住宅目前签约更加缓慢，预计在4月份将出现签约高峰，但是在这一政策后，预计市场会快速平稳，二手房回到1.5-1.8万套区间（二月市场大约2.5万套）

　　5、大量连环单将受到影响，目前北京市场成交中大约50%是连环单交易，部分连环单甚至有超过5-6组交易，从市场影响看，这其中未来毁约可能性大涨。

　　6、从全国看，这是继上海、深圳后又一个一线城市恢复到2014年调控力度城市，预期后续会有更多的城市比如最近市场升温的15个调控热点城市会再出调控，这些城市一旦恢复认房又认贷，预期市场也会出现明显降温。

　　7、从2016年930来，全国已经有32个城市，出台了超过100次调控，预计以北京升级认房又认贷，会再出一轮调控政策。

　　8、二手房市场，目前看，着急换房的特别是从郊区换到城区的，将可能率先出现价格波动，从2季度开始，按照目前信贷排队放款趋势，换房比例将明显降低，市场的顶部以认房又认贷为标志。

　　王佳解读：

　　我在一月份就说过，今年是楼市的小年，如果不着急的话就等到两会之后，结果大招终于来了。但是大家也不用盲目着急下手，历次调控政策的出台都是抑制房价过快上涨，并不是让房价下跌的。至于这个政策对市场有什么作用，很明显是抑制大家买房需求的，特别是涨得过快的二手房。接下来购房者该怎么办？这个很简单，买新房依然比较稳当，原因是土地价格在那摆着；另外，我还是建议之前没有买房刚需朋友可以上车，但是价格再低也要两居起步。