作者简介：澳大利亚Monash University经济与金融学硕士。关注城市规划建设十余年，爱好摄影和南京楼股双市研究。

作为沿江城市的南京，跨江发展早已不是新议题了，然而长期以来，江北发展依然难有建树，城市重心似乎依旧偏居江南。

毕竟，长江下游的南京江面宽度，不是长江重庆段、武汉段或者上海黄浦江、广州珠江可以比拟的。当年的人力、物力、财力，尚不支持南京的大规模跨江开发。

然而，这一次， 江北发展动真格了！

2009年5月20日：南京长江隧道通车！

2013年南京亚青会、2014年南京青奥会：江北青奥公园成为部分项目的举办场地。

2014年7月1日：南京首条跨江地铁，地铁10号线通车！

2014年8月1日：南京地铁S8号线通车！线路全部位于江北境内，六合区首通地铁。

2015年4月1日：南京地铁3号线通车！

2015年6月27日：国务院正式批复国家级南京江北新区！

2015年12月31日：南京长江隧道取消收费，实行免费通行。

2016年1月1日：南京扬子江隧道通车！

Part 1 | 壹

江北新区自2015年7月批复以来，各项利好政策都在不断的落实和推进中，江北正在成为很多新南京人的选择。

1.城市扩张，沿江崛起

随着南京城市的扩张，南京向西发展的推动力不断增强，河西新城的崛起，使得昔日荒芜的城西沿江区域，迅速成长为长三角北翼金融中心，而江北，离河西仅一江之隔。

2.跨江交通，大为改善

过江地铁和多条免费过江通道相继开通，搭乘地铁或自驾车几分钟便可越过长江天堑，自行车+公交车时代不受待见的江北交通，已全方位得到改观。在资金充裕、技术成熟的今天，长江五桥等过江通道建设将加速推进。

3.新区设立，地位凸显

国家级江北新区的成立，让江北从被动接受城市扩张，变为引领城市发展的新核心。随着区域政治地位的提升，全省诸创新试点的政策，将在江北新区优先落地；南京市更是提出举全市之力发展江北新区。

Part 2 | 贰

下图拍摄于2013年初，建设中的江北首座5A写字楼 — 总部大厦和江北首个大平层豪宅 — 雅居乐滨江国际一期。如今都已交付使用。当年总部大厦旁的江佑铂庭，新房售价仅在万元左右；而一度滞销的雅居乐滨江，如今也已经去化良好。

利用百度提供的卫星影像图底，我在这里将南京主城段全部过江通道标注如下（其中长江五桥和4号线二期尚未建成）。

南京城西有长江阻隔，城东有紫金山等山体阻碍，长期以来，城市呈现南北向发展，其中，南部的江宁发展比较突出。近年来，随着过江通道的相继竣工，河西沿江地区的腾飞有目共睹，江浦滨江到老山以东的广袤平原地区价值凸显，跨江开发，成立江北新区，已是水到渠成。

南京的沿江崛起，跨江发展，是对长期以来既有的以“三中路（中央路—中山路—中山南路）”为轴线的城市格局的挑战。

我们以长江为对称轴，一目了然：

桥北通过长江大桥与鼓楼滨江（原下关）相连；

江北核心区通过扬子江隧道的沟通，与主城龙江、鼓楼区域相对应；

浦口大道（原总部大道）通过长江隧道的连接，与新江东、河西中部相呼应；

而江北青奥公园、雨山路区域将通过建设中的五桥，与青奥村、河西南部区域相辉映。

与江北隔江对望的龙江、河西中、河西南、江心洲、鼓楼滨江，正是当前南京发展最快、房价最高的区域。江北跨江而居的劣势，正迅速转化为临江而治的优势。

其中，红色区域内的江北核心区，注定成为引领江北新区发展的龙头。

Part 3 | 叁

江北新区核心区：政府投入巨大

土地资源优势。核心区内原以农田为主，土地规整，利于全新规划，无需老城改造。目前采取先地下，后地上，高标准开发，绝大多数地块尚未出让，核心区内自新区成立以来，尚未有拍地记录，但根据规划，今年将有土地出让。

超高规划标准。区域内将打造为江北CBD门户区域，成为全市金融、商业、政务、教育、医疗等各方面位居全市一线的核心区域。工行资管中心、金融小镇、中法产业示范区、南京第一高楼、各大商业巨头，以及鼓楼医院江北分院、南京一中、会展中心、市美术馆、新区图书馆等项目都将在此落地。

2.区位最优

毗邻成熟区域。核心区以北的桥北地区是江北发展最为成熟的片区，与扬子江隧道相连接的龙江地区是南京沿江开发较早，最为成熟的新兴片区。区域南部的长江隧道口浦口大道片区，经过五年开发，也已初具雏形。这都有利于核心区的产业开发和人口导入。

交通优势。坐拥扬子江、长江两条隧道。未来地铁4号线二期和地铁11号线将在核心区内的中央商务区站交汇，此站的地位完全可以对标元通站在河西格局中的地位。

环境优势。临江而立，背靠老山。远离高污染工业集中区。加之青龙绿带、七里河风光带的打造，片区生态环境优越。

然而，众所周知，核心区内除了较早前完成土地出让的华润国际社区和观山悦两个项目，当前土地极度惜售，在核心区内置业新房的难度极大，唯有刚交付的华润国际社区二手房成交价毛坯3万元左右。

因此，毗邻核心区的区域和尤其是滨江区域，必然需要重点关注。

江北新区核心区规划效果图

Part 4 | 肆

滨江和毗邻核心区的其他区域

上面地图中标注数字1-6中的区块，是滨江或者毗邻核心区的优质地块区域。

区块1既处于滨江地带，又与核心区相隔七里河为邻，又恰好处于长江隧道口，距离10号线江北第一站临江站不远。区位优势非常突出。目前南京一中江北分部九年制学校也在此办学。区域内各方面的确定性高，房价也处于江北的塔尖。

区块2位于江滨，虽然距离核心区略远，但区域内有青奥体育公园，江畔有绿水湾湿地公园，又处于长江隧道与建设中长江五桥之间，与河西中部隔江相望，区域基础也是非常好的。南京人对这一区域的了解，不少是源于每年在此举办的草莓音乐节。

区块3毗邻核心区，自然也是极好的区位。200米高的生态地标“垂直森林”将在区块内兴建。区域内仅有东方万汇城（北区）40年商业公寓，无新老住宅在售。选择面极窄。

垂直森林 效果图

区块4既毗邻核心区，又背靠老山，区位条件也是得天独厚。南京工业大学江北校区位于区内。区内在售楼盘主要是别墅项目林语山墅，还有40年产权公寓明发悦庭项目。二手房方面，金地浅山艺境容积率1.2的低密度产品，目前的二手房报价很高，但是因样本量小且没有成交不具备说服力。知名度相对较低的美麒香漫山房源售罄，二手也没有可有效参考的价格。

区块5大家相对比较熟悉，位于浦口大道以南，浦口大道10号线沿线的浦口万汇城、南京工业大学站位于区块内，未来11号线沿东侧浦滨路布置，在万汇城站换乘，交通方便。新城总部大厦、当前江北第一高楼明发新城中心、东方万汇城商业等商务、商业项目位于区内。这一片区成熟度相对较高，已经形成了一定的商办和居住氛围。中建东孚22000+高价地块也位于此。缺点是规划标准相对低了一些，高密度酒店公寓项目、康华新村安置房位于区域内，江北核心区崛起后，这一块的商办相对会被边缘化。

当年中国铁建修建长江隧道的配建楼盘江佑铂庭位于区域内，该盘首开价格8000多元，目前二手价格早已扶摇直上到26000元以上。中建国熙台，精装均价30000元左右，18层容积率不高是优势，总体上看中规中矩。

区块6位于核心区以北，老山珍珠泉以东，区位也非常好，只是北面趋近于开发标准较低的老浦口和桥北区域，相对弱一些。

区块内有新盘世茂荣里在售，毛坯均价26000元左右。二手房方面，以刚需盘为主，舒适度相对一般，阳光帝景、恒辉假日广场、明发城市广场报价在21000-25000元为主。

当然，雨山路及沿山大道南部也有部分不错的楼盘，暂不在本次分析范围内。

Part 5 | 伍

下图更加直观地反映江北核心区与河西龙江乃至南京主城的关系。隧道平峰时期，核心区内驾车20分钟可以到达江苏省委一带。2020年前后，地铁4号线二期建成，核心区内一到两站可以直抵龙江，四五站到达鼓楼，届时江北核心区及部分滨江区域事实上将融入南京主城核心范围。

值得一提的是，江北区域目前诞生的8幅20000+地王，不仅不在核心区，连位于上述六个毗邻区块的都很少。可见未来核心区及周边地价将跻身南京一线，区域开发前景和开发力度不可估量。

江北核心区及其以南到长江五桥之间的江滨地区，尤其是浦滨路沿线及以东地区从区位上看，都是江北发展的门户，也是南京跨江发展战略的前沿阵地，及城市景观打造的“出政绩”区域，值得大家持续关注。

Part 6 | 陆

作为城市发展爱好者和见证者，下面是我实地考察带来的图片。

下图是江北滨江大道北段，位于核心区范围内，东侧是滨江公园、沙滩公园；西侧是核心区未来主要建设用地，华润国际社区位于西侧约2千米处。

来到沙滩公园主江边看江南对岸，逆光下不是很清晰，重点建筑做了标注。

滨江的一段树林，景色不错。

一路向南接近七里河，此地可以看见之前所述区块1内的三大楼盘，一一做了标注，近处是核心区内的待拍土地，根据规划此处将打造滨江酒店群等等。

七里河风光带还在打造之中，目前来看，景观还有所欠缺。

一路向南，来到之前所述的地块2内，此处的青奥体育公园，非常漂亮，亚青会前就已基本建成。

保利西江月位于滨江大道以西，城南河畔，青奥体育公园旁。

在这一区域内，西江月是非常显眼的地标楼盘，美中不足就是容积率高了一些，密度太大。好在附近以江滨和公园为主，片区的容积率很低。

进入青奥酒店参观，内部装修还没有启动迹象，可能由于建设超前，片区成熟度低住宿需求还不足。

酒店高层可以看到主江面和对岸河西的天际线。重要地标在此做了标注。

来到横江大道跨城南河大桥上向东眺望青奥体育公园，还是很美的。

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