房地产企业未开发完工期间如何确认期间费用

期间费用的确认原则

房地产企业在未开发完工期间需要确认的期间费用主要包括土地租金、物业管理费、财务费用、工资福利及税费等。这些费用应按照实际发生时间计入当期费用。具体来说：

• 土地租金：按实际支付时间计入当期费用。
• 物业管理费：按实际使用时间计入当期费用。
• 财务费用：按实际借款时间计入当期费用。
• 工资福利及税费：按当期实际发生时间计入当期费用。

税务处理

在税务处理方面，根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(国税发[2009]31号)的规定，企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。这意味着，房地产开发企业销售未完工开发产品取得的收入，按规定计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。

成本确认条件

开发产品完工的条件包括：

• 开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。
• 开发产品已开始投入使用。
• 开发产品已取得了初始产权证明。

账务处理示例

例如，甲房地产企业开发项目为一般计税项目，上月销售未完工不动产200万，交付300万元。在这种情况下，企业需要按照上述原则和方法进行账务处理：

• 销售未完工产品200万元时，借方记录预收账款200万元。
• 交付完工产品300万元时，结转相应的收入和成本。
• 计算当期的增值税额，当期应纳税额=当期销项税额-销项税额抵减额-可抵扣进项税额。

注意事项

企业在确认这些费用时，需要考虑到建筑物的使用情况、施工进度、材料成本、劳动力成本、管理费用等因素。一般来说，企业需要对这些费用进行预算和核实，确保费用合理、准确，并及时进行记录和报告。同时，企业还需要遵守相关法律法规，确保确认的费用符合财务、税务等要求。

综上所述，房地产企业在未开发完工期间确认期间费用时，应遵循实际发生原则和相关税法规定，合理确认各项费用，并在税务处理上进行适当的调整和处理。